زندگی در آپارتمانها و مجتمعهای مسکونی آداب و قواعد مربوط به خود را دارد. بخشی از الزامات قانونی فرهنگ آپارتماننشینی را با هم مرور میکنیم.براساس قانون تملک آپارتمانها که در سال ۱۳۴۳ تصویب شده، اگر ساختمانی بیش از سه مالک داشته باشد، مشمول قانون تملک آپارتمانهاست.
در متن قانون تصریح شده تفاوتی ندارد ساختمان داخل محدوده شهری باشد یا خارج از شهر، سند رسمی داشته باشد یا نداشته باشد؛ این قانون همچنین قواعدی را برای مشارکت مالکان در هزینههای ساختمان تعیین کرده است. بر این اساس، مالکان بخشهای اختصاصی باید متناسب با متراژ واحد خود در هزینههای مشترک ساختمان مشارکت کنند. برای مثال، اگر ساختمانی پنجطبقه باشد که طبقات اول و دوم دو واحدی و طبقات سوم تا پنجم تکواحدی باشند، مالک واحدی که متراژ آن نصف واحد طبقه پنجم است، باید به همان نسبت نیز هزینهها را پرداخت کند. مبنای محاسبه این هزینهها متراژ واحدهاست و شامل هزینههای مشاعات، نمای ساختمان، آسانسور، تعمیرات و سایر هزینههای مشترک میشود.
نحوه وصول هزینههای مشترک ساختمان
بر اساس ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمانها اگر هر یک از مالکان از پرداخت هزینه شارژ ساختمان خودداری کنند، هیئتمدیره میتواند تا زمان پرداخت شارژ، خدمات مشترک ساختمان را برای آن مالک قطع کند. برای مثال، میتواند استفاده از شوفاژ را برای آن واحد متوقف کند. اگر برق مشاعی وجود داشته باشد، امکان قطع آن نیز وجود دارد. همچنین اگر مالک از آسانسور استفاده میکند، هیئتمدیره میتواند دسترسی آن واحد به آسانسور را محدود کند.
در صورتی که آب ساختمان به صورت مشاع تأمین شود یا سیستم گرمایش و سرمایش نیز مشترک باشد، هیئتمدیره میتواند تا زمانی که مالک، بدهی شارژ خود را پرداخت نکرده، ارائه این خدمات را نیز متوقف کند.همچنین برای وصول هزینههای ساختمان، امکان صدور اجرائیه از طریق اجرای ثبت برای مطالبات مربوط به شارژ ساختمان نیز وجود دارد و هیئتمدیره میتواند از این مسیر قانونی برای وصول بدهی مالکان اقدام کند.
نحوه انتقال مالکیت واحدها
بر اساس قانون، اگر شخصی قصد فروش ملک خود را داشته باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام تنظیم سند انتقال یا حتی در مواردی که قراردادهای اجاره و انتقال منافع تنظیم میشود، وضعیت بدهی شارژ ساختمان را از مدیر یا هیئتمدیره ساختمان استعلام کنند. درواقع، دفترخانه باید پیش از انجام انتقال، از مدیر ساختمان درباره تسویه هزینههای شارژ استعلام بگیرد و حساب مالک را مشخص کند تا در زمان انتقال مالکیت، واحد مورد نظر هیچگونه بدهی بابت هزینههای مشترک ساختمان نداشته باشد. قانونگذار این موضوع را در ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها پیشبینی کرده و آن را در زمره تکالیف دفاتر اسناد رسمی قرار داده است. به همین دلیل، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند پیش از تنظیم سند، وضعیت پرداخت هزینههای مشترک ساختمان را بررسی کنند و بدون تعیین تکلیف این بدهیها، انتقال مالکیت یا انتقال منافع را انجام ندهند.
بیمه آتشسوزی؛ تکلیف فراموششده مدیران ساختمان
یکی دیگر از موضوعاتی که قانون تملک آپارتمانها پیشبینی کرده، تکلیف مدیر یا هیئتمدیره ساختمان در خصوص بیمه کردن ساختمان است. بر اساس این قانون، مدیر یا هیئتمدیره موظف هستند ساختمان را در برابر خطر آتشسوزی بیمه کنند. این موضوع بهصراحت در قانون مورد تأکید قرار گرفته و از وظایف قانونی مدیر ساختمان محسوب میشود. بر اساس ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها، اگر مدیر یا هیئتمدیره ساختمان به وظیفه قانونی خود عمل نکرده و ساختمان را در برابر آتشسوزی بیمه نکنند، در صورت وقوع حادثه، مسئول جبران خسارتهایی خواهند بود که به ساختمان یا واحدهای آسیبدیده وارد شده است.
تغییر در مشاعات ساختمان
درخصوص مشاعات ساختمان، هیچیک از مالکان حق ندارند بدون موافقت اکثریت مالکان و تصمیم هیئتمدیره، در بخشهای مشترک ساختمان یا حتی قسمتهایی از نمای اختصاصی که بر ظاهر ساختمان تأثیر میگذارد، تغییری ایجاد کنند. برای مثال، اگر نمای ساختمان رو به خیابان باشد، مالک یک واحد نمیتواند بدون اجازه دیگر مالکان، وضعیت پنجره، نمای واحد یا ظاهر بیرونی ساختمان را تغییر دهد، یا هر اقدامی انجام دهد که موجب بر هم خوردن شکل ظاهری و یکپارچگی نمای ساختمان شود. درخصوص تصمیماتی که مربوط به اداره ساختمان است نیز قانونگذار ملاک را تصمیم اکثریت مالکان قرار داده است. به این معنا که اگر اکثریت مالکان قسمتهای اختصاصی که بیش از نصف متراژ فضاهای اختصاصی را داشته باشند درباره موضوعی در چارچوب قانون تصمیمگیری کنند، آن تصمیم برای همه مالکان لازمالاجرا خواهد بود.
نصب آسانسور در ساختمانهای بدون آسانسور
در ساختمانهایی که آسانسور ندارند، اگر از نظر فنی امکان نصب آسانسور وجود داشته باشد و شهرداری نیز مجوز لازم را صادر کند، ممکن است برخی مالکان، مانند ساکنان طبقه همکف یا طبقه اول، با اجرای این طرح مخالفت کنند. با این حال، اگر بیش از نیمی از مالکان از نظر تعداد و میزان مالکیت با نصب آسانسور موافق باشند، میتوانند این تصمیم را اجرا کنند. در این شرایط، هزینه نصب آسانسور باید از سوی همه مالکان پرداخت شود و مالکی که از پرداخت سهم خود خودداری کند، تا زمان تسویه بدهی، حق استفاده از آسانسور را نخواهد داشت.
نویسنده: جواد عطاری بهار- وکیل پایه یک دادگستری
نظر شما